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Mietausfall: Wie gehe ich vor, wenn mein Mieter seine Miete nicht zahlt?

Ein Mieter, der in Mietrückstand gerät – ein Thema, das zu den größten Sorgen vieler Vermieter zählen dürfte. Dabei kann eine solche Situation leicht vermieden oder umgangen werden. Dieser Artikel fasst die Rechte und Pflichten zusammen, die Vermieter in Luxemburg haben. Bewährte Vorgehensweisen, der Weg vor Gericht und die Mietausfallversicherung – wir erklären, wie Sie sich vor unliebsamen Überraschungen schützen können.

Das A und O: Wählen Sie Ihre Mieter mit Bedacht

Sagen Sie nicht gleich dem ersten Bewerber zu, sondern treffen Sie eine sorgfältige Auslese. Als Faustregel gilt: Je mehr Informationen Sie zu einem potenziellen Mieter einholen, umso unwahrscheinlicher ist es, dass er oder sie die Miete nicht zahlen kann oder will.

In Luxemburg ist das Mietrecht in den Artikeln 1708 ff. des Zivilgesetzbuchs geregelt, das den Mietvertrag wie folgt definiert: ein Vertrag, mit dem eine Partei sich dazu verpflichtet, gegen einen bestimmten Preis der anderen Partei während einer bestimmten Zeit das Nutzungsrecht an einer Sache zu gewähren. Im Gesetz vom 21. September 2006 zum Wohnraummietvertrag in seiner geänderten Fassung ist speziell die Wohnungsvermietung näher geregelt. Gut zu wissen: Die Miethöhe darf anschließend alle zwei Jahre erhöht werden.

Ihren Mieter um Nachweise von seinem derzeitigen oder letzten Vermieter zu bitten, ist ein guter Ausgangspunkt. Nehmen Sie sich die Zeit, diese Nachweise sorgfältig zu prüfen. Überprüfen Sie darüber hinaus auch die berufliche Situation Ihrer Mietbewerber sowie deren finanzielle Leistungsfähigkeit, indem Sie sich Einkommensnachweise und Gehaltsabrechnungen vorlegen lassen.

Natürlich empfiehlt es sich unbedingt, eine Mietsicherheit (in Form einer „Kaution“ oder Bankgarantie zu verlangen). Diese kann per Gesetz maximal drei Monatsmieten entsprechen. Nicht gezahlte Mieten können gegebenenfalls von der Kaution abgezogen werden.

Mietausfälle – 1. Schritt: Eine gütliche Einigung versuchen

Anstatt direkt rechtliche Schritte vor einem Friedensgericht anzustrengen, sollte immer zunächst versucht werden, eine gütliche Einigung mit Ihrem Mieter zu erzielen. Dies hängt natürlich vom Grund des Zahlungsverzugs und von der Beziehung ab, die Sie zu Ihrem Mieter pflegen.

Dem Zahlungsverzug können unvorhersehbare Umstände wie eine Erkrankung, eine Kündigung oder ein Autounfall zugrunde liegen, auf die Ihr Mieter keinen Einfluss hat. Versuchen Sie in einer solchen Situation, so schnell wie möglich eine gütliche Einigung auszuhandeln, damit sich kein zu hoher Mietrückstand aufbaut.

Je besser es Ihnen gelingt, die Probleme zu lösen, bevor sie ein zu großes Ausmaß annehmen, umso besser fahren beide Parteien. Falls alle Gesprächsversuche ins Leere laufen und sich die Mietausfälle häufen, ist es an der Zeit, vor Gericht zu ziehen.

Mietausfälle – 2. Schritt: Der Gerichtsweg

Die Friedensgerichtsbarkeit in Luxemburg

Ein förmlicherer Einigungsversuch besteht darin, einen Friedensrichter anzurufen. Allerdings muss hier noch nicht zwingend ein Rechtsbeistand hinzugezogen werden.

Um in Luxemburg den Gerichtsweg zu beschreiten, gilt es zunächst, einen Antrag bei dem je nach der Lage Ihrer Immobilie zuständigen Friedensgericht (Luxemburg-Stadt, Diekirch oder Esch an der Alzette) einzureichen.

• Für die Kantone Luxemburg, Remich, Grevenmacher und Mersch sowie die Gemeinden Garnich, Hobscheid, Kehlen, Koerich, Kopstal, Mamer, Septfontaines und Steinfort ist die Friedensgerichtsbarkeit in Luxemburg-Stadt zuständig.

• Für die Gemeinden Bascharage, Clemency und Dippach sowie den Kanton Esch an der Alzette ist die Friedensgerichtsbarkeit in Esch an der Alzette zuständig.

• Die Kantone Diekirch, Clervaux, Echternach, Redange, Vianden und Wiltz fallen in die Zuständigkeit der Friedensgerichtsbarkeit in Diekirch.

Nachdem Sie die zuständige Friedensgerichtsbarkeit ermittelt haben, müssen Sie einen in Papierform verfassten Antrag an die Geschäftsstelle dieser Friedensgerichtsbarkeit stellen (in so vielen Exemplaren, wie Parteien vorhanden sind). Aus diesem Antrag müssen die sachlichen und/oder rechtlichen Gründe (die „Klagegründe“) hervorgehen, auf die sich der Antrag stützt, sowie dessen Gegenstand und die Vor- und Nachnamen, Berufe und Wohnsitze der Parteien. Anschließend erhalten die Parteien per Einschreiben eine Vorladung.

Auf dem Portal Guichet.lu ist das gesamte Antragsverfahren genau beschrieben.

Das Gerichtsverfahren am Verhandlungstag

Am Verhandlungstag sind zwei Fälle möglich:

1. Bei Nichterscheinen des Antragsgegners (in Ihrem Fall Ihres Mieters) wird noch am selben Tag ein Säumnisverfahren durchgeführt (das heißt ein Verfahren in Abwesenheit des Antragsgegners).
2. Falls der Antragsgegner erscheint, wird ein neues Datum für das Plädoyer festgesetzt.

Die Frist ist in der Regel relativ kurz und dient dazu, der Gegenpartei die Unterlagen zu übermitteln, die in den Plädoyers vor Gericht eingebracht werden sollen.

Es wird dringend empfohlen, eine Liste der übermittelten Dokumente zu erstellen und diese dem Antragsgegner per Einschreiben mit Empfangsbestätigung zuzustellen, damit die Gegenpartei nicht am Verhandlungstag die Zustellung der Dokumente bestreiten kann. Die Unterlagen müssen mit angemessener Frist vor der Verhandlung übermittelt werden (in der Regel acht Tage). Es werden nur die im Voraus übermittelten Dokumente vor Gericht berücksichtigt.

Während der Plädoyers ist es dann an der Zeit, den Antrag vor dem Richter zu begründen und darzulegen. Anschließend erhält die Gegenpartei Gelegenheit, sich zu verteidigen. Gegebenenfalls ist es anschließend noch einmal möglich, auf die Argumente der Gegenpartei zu antworten.

Am Ende der Plädoyers nimmt der Richter die Sache zur Bearbeitung an sich und gibt das Datum der „Verkündigung der Entscheidung“ an (den Tag, an dem das Urteil ergeht). Die Geschäftsstelle lässt den Parteien die Entscheidung schließlich per Einschreiben zukommen.

Eilverfahren und Berufung

In allen Fällen, in denen die Situation dringendes Handeln erfordert, kann der Friedensrichter über eine Verfügung vorläufige Maßnahmen anordnen. Die ergriffenen Maßnahmen dürfen nicht ernsthaft beanstandet werden können; Beispiele sind die Ausfertigung eines Übergabeprotokolls, die vorläufige Festsetzung einer Miethöhe oder die Ernennung eines Gutachters.

Gegen die Entscheidung des Friedensrichters kann beim örtlich zuständigen Bezirksgericht (Luxemburg oder Diekirch) Berufung eingelegt werden. Die Frist, innerhalb der Berufung eingelegt werden kann, beträgt 40 Tage ab der Zustellung der Entscheidung.

Im Fall eines Versäumnisurteils (das in Abwesenheit des Antragsgegners ergeht) beginnt die vierzigtägige Frist ab dem Tag, ab dem kein Einspruch mehr zulässig ist, das heißt 15 Tage nach der Urteilszustellung.

Die Alternative zum Spießrutenlauf: eine Mietausfallversicherung

Eine Mietausfallversicherung deckt Ihre Mieten unabhängig von der Situation Ihres Mieters. Die erstattet Ihnen die nicht erhaltenen Mieten und übernimmt gegebenenfalls die Gerichtskosten.

Bei Foyer ist die Mietausfallversicherung ein optionaler mozaïk-Versicherungsbaustein. Sie garantiert insbesondere bis zu zwölf unbezahlte Monatsmieten (einschließlich Nebenkosten) sowie die vom Vermieter verursachten Schäden, die anlässlich des Übergabeprotokolls bei seinem Auszug festgestellt werden (bis in Höhe des Gegenwerts von sechs Monatsmieten). Ratsam ist es auch, den Versicherungsbaustein Rechtsschutz abzuschließen, der Ihre Auslagen (Gerichts-, Gutachter- und Gerichtsvollzieherkosten sowie etwaige Räumungskosten) deckt und Sie bei Ihren Schritten gegenüber Ihrem Mieter unterstützt.

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