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Loyer impayé, que faire si mon locataire ne paye pas son loyer ?
Un locataire qui ne paie pas son loyer à temps est certainement l’un des problèmes les plus angoissants pour de nombreux propriétaires. Or, la situation peut tout à fait être évitée ou contournée. Cet article rappelle les droits et les responsabilités du propriétaire au Luxembourg. Entre les bonnes pratiques, le recours en justice et l’assurance loyer impayé, voici de quoi échapper aux mauvaises surprises.
Avant toute chose : bien sélectionner son locataire
Ne vous précipitez pas sur le premier candidat locataire, choisissez-le soigneusement. D’une manière générale, plus vous avez d’informations sur un locataire potentiel, moins il est probable qu’il ne puisse ou ne veuille pas payer son loyer.
Au Luxembourg, le droit sur le bail est réglementé par les articles 1708 et suivants du Code civil, la définition du bail qui y est donnée est la suivante : un contrat par lequel l’une des parties s’engage à procurer à l’autre, pendant un certain temps, la jouissance d’une chose, moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer. La loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation règlemente plus spécifiquement la location de logements à usage d’habitation. À savoir que le montant du loyer peut ensuite être augmenté tous les deux ans.
Demandez des références de votre locataire à son propriétaire actuel ou précédent est un bon point de départ, prenez le temps de les réviser minutieusement. En outre, vérifiez la situation professionnelle de vos locataires potentiels ainsi que leurs revenus et leurs capacités financières en demandant des attestations de revenus et fiches de paie.
Il est bien sûr fortement conseillé de demander une garantie locative (sous forme de « caution » ou de garantie bancaire). Celle-ci peut être légalement équivalente à trois mois de loyers maximum. Cela permettra le cas échéant de déduire de la caution les loyers impayés.
Loyers impayés, étape 1 : tenter une négociation à l’amiable
Avant d’entamer une action en justice auprès du juge de paix, il est toujours préférable de tenter une négociation à l’amiable avec votre locataire. Cela dépend bien sûr de la raison qui explique le défaut de paiement et la relation que vous entretenez avec votre locataire.
Des circonstances imprévisibles telle que les maladies, le licenciement ou un accident de voiture, peuvent être la cause d’un retard de paiement qui échappe à la volonté de votre locataire. Dans ces situations, essayez de négocier à l’amiable le plus rapidement possible afin de ne pas accumuler trop d’arriérés de loyers.
En effet, plus vous serez en mesure de résoudre les problèmes avant qu’ils ne s’aggravent, mieux ce sera pour les deux parties. Si toutes les tentatives de négociation s’avèrent infructueuses et que les loyers impayés s’accumulent, il est alors temps de saisir la justice.
Loyers impayés, étape 2 : saisir la justice
La Justice de paix au Luxembourg
Faire appel à un juge de paix est une tentative de conciliation un peu plus formelle. Cela dit, elle n’implique pas encore nécessairement le recours à un avocat.
Pour lancer l’action en justice au Luxembourg, il faut tout d’abord envoyer une requête à la Justice de paix de Luxembourg, Diekirch ou Esch-sur-Alzette, en fonction de la localisation de votre logement.
- Les cantons de Luxembourg, Remich, Grevenmacher et Mersch ainsi que les communes de Garnich, Hobscheid, Kehlen, Koerich, Kopstal, Mamer, Septfontaines et Steinfort dépendent de la justice de paix de Luxembourg.
- Les communes de Bascharage, Clemency et Dippach et le canton d’Esch-sur-Alzette dépendent de la justice de paix d’Esch-sur-Alzette.
- Les cantons de Diekirch, Clervaux, Echternach, Redange, Vianden et Wiltz dépendent de la justice de paix de Diekirch.
Une fois le lieu de la Justice de paix localisé, une requête est à envoyer au greffe de la Justice de paix sur papier libre (le nombre d’exemplaires doit refléter le nombre de parties). Sur cette requête doit figurer les raisons de fait et/ou de droit (les « moyens ») à l’appui de la demande, l’objet de celle-ci ainsi que les noms, prénoms, professions et domiciles des parties. Une convocation sera ensuite envoyée aux parties par lettre recommandée.
La plateforme Guichet.lu détaille toute la procédure de requête.
La procédure de justice le jour de l’affaire
Le jour de l’affaire, deux cas de figure sont possibles :
- Si le défendeur ne se présente pas (en l’occurrence, votre locataire), l’affaire est plaidée par défaut (c’est-à-dire en l’absence du défendeur) le jour même.
- Si le défendeur est présent, une autre date est fixée pour les plaidoiries de l’affaire.
Le délai est généralement assez court et permet de communiquer à la partie adverse les pièces qui seront présentées pour les plaidoiries devant le juge.
Il est fortement conseillé de dresser une liste des pièces retenues et de les envoyer par courrier recommandé avec accusé de réception au défendeur pour éviter toute contestation sur la transmission des pièces le jour de l’audience. Cette communication des pièces doit se faire dans un délai raisonnable avant l’audience (en général 8 jours). Seules ces pièces communiquées au préalable seront prises en considération par le juge.
Durant les plaidoiries, il sera alors temps d’expliquer et justifier sa demande devant le juge. C’est ensuite au tour de la partie adverse de se défendre sachant qu’il est toujours possible ensuite de répondre aux arguments de l’adversaire.
Une fois les plaidoiries terminées, le juge prend le temps de délibérer et indique la date du « prononcé » (la date où le jugement sera prononcé). C’est le greffier qui envoie finalement le « prononcé » aux parties par courrier recommandé.
Procédure d’urgence et appel
Pour tous les cas où la situation nécessite une intervention d’urgence, le juge de paix est habilité à prendre des mesures provisoires via une ordonnance. Les mesures prises ne doivent pas susciter une contestation sérieuse et peuvent être par exemple l’élaboration d’un état des lieux, la fixation d’un loyer provisoire ou bien la nomination d’un expert.
Concernant la décision du « prononcé » du juge de paix, il est possible de faire appel en passant par le tribunal d’arrondissement compétent sur le territoire (Luxembourg ou Diekirch). Le délai pour faire appel est fixé dans les 40 jours suivant la notification du jugement.
Dans le cas d’un jugement par défaut (rendu sans la présence du défendeur), le délai de 40 jours débute une fois que l’opposition n’est plus recevable, c’est-à-dire 15 jours après le rendu du « prononcé ».
L’alternative au parcours du combattant : une assurance loyer impayé
Une assurance loyer impayé couvrira vos loyers quelle que soit la situation de votre locataire. Elle vous remboursera les loyers non perçus et prendra en charge les frais de justice, le cas échéant.
Chez Foyer, l’assurance des loyers impayés est une garantie optionnelle de mozaïk. Elle garantit notamment jusqu’à 12 mois de loyers impayés (charges comprises) ainsi que les dégâts causés par le locataire constatés lors de l’état des lieux de sortie (pour un montant pouvant aller jusqu’à 6 mois de loyer). Il est également conseillé de souscrire la garantie protection juridique couvrant vos frais engagés (frais de justice, d’expertise, d’huissier et les frais d’expulsion éventuels), ainsi qu’une assistance dans vos démarches vis-à-vis de votre locataire.
